VYHĽADÁVANIE
VÝKUP NEHNUTEĽNOSTÍ

Ponúkame klientom možnosť priameho vykúpenia nehnuteľností. Neváhajte a kontaktujte nás.

Výkup nehnuteľností

PRÁVNA PORADŇA

PRÁVNA PORADŇA PRO BONO REALITY 01
PODIELOVÝ SPOLUVLASTNÍK ZABRÁNIL DRAŽBE NEHNUTEĽNOSTI
Som podielovou spoluvlastníčkou vo výške 2/3 pozemku nachádzajúceho sa v katastrálnom území Trnava. Ďalšiu 1/3 vlastní fyzická osoba, ktorá sa dostala do problémov a nestíha splácať svoje záväzky. Exekútorský úrad mi poslal dražobnú vyhlášku o plánovanej dražbe nehnuteľnosti. Podľa znaleckého posudku je cena draženého pozemku 7 000 EUR. O tento pozemok mám záujem, nakoľko susedí s priemyselným parkom. Môžem ako podielový spoluvlastník zabrániť dražbe nehnuteľnosti exekútorským úradom? Ak áno, aký postup mi odporúčate?
Ak súdny exekútor začne exekvovať nehnuteľnosť, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Podľa § 135 ods. 2 zákona č. 233/1995 Z.z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) v platnom znení doručí súdny exekútor upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti okrem iných subjektov aj spoluvlastníkom nehnuteľnosti. To isté platí aj o doručovaní exekučného príkazu.
Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby. O mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom a o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dotknuté subjekty vrátane spoluvlastníkov dražobnou vyhláškou. Dražobná vyhláška sa týmto osobám doručuje do vlastných rúk. Spoluvlastníci sa potom môžu zúčastniť dražby a dražiť.
Spoluvlastníci však môžu dražbe nehnuteľnosti predísť. Vyplýva to z ustanovenia § 166 ods. 2 Exekučného poriadku. V zmysle citovaného ustanovenia platí, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo na bankový účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
Ak podielový spoluvlastník mieni postupovať týmto spôsobom, treba čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu bez konania dražby. Svoj záujem predísť dražbe a zaplatiť cenu za spoluvlastnícky podiel určenú v dražobnej vyhláške môže podielový spoluvlastník exekútorovi oznámiť písomne alebo ústne, napríklad aj počas ohliadky nehnuteľnosti. Cenu za spoluvlastnícky podiel je potrebné zložiť na bankový účet exekútora najneskôr do termínu konania dražby. Zároveň je vhodné o tejto skutočnosti exekútora informovať. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu týmto spôsobom podlieha schváleniu súdom. Návrh na schválenie nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu podáva na súd exekútor.

PRÁVNA PORADŇA PRO BONO REALITY 02
NOVÝ VLASTNÍK NEHNUTEĽNOSTI ZRUŠIL PREDCHODCOVI TRVALÝ POBYT
Sme dve spoločnosti s ručením obmedzeným: kupujeme do podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosť ako sídlo firmy v pomere spoluvlastníckych podielov 2/3 a 1/3. Nehnuteľnosť vlastnia v súčasnosti dvaja spoluvlastníci fyzické osoby každý v pomere spoluvlastníckeho podielu 1/2. Obidvaja aktuálni vlastníci majú na adrese registrovaný trvalý pobyt. Niekdy mal nový vlastník sťaženú úlohu odhlásiť osobu z trvalého pobytu proti jej vôli. Aká právna úprava platí v súčasnosti? Môžeme ako noví vlastníci nehnuteľnosti odhlásiť predchádzajúcich vlastníkov bez problémov z trvalého pobytu, ak to neurobia sami?
Zmenu trvalého pobytu je občan povinný nahlásiť na ohlasovni pobytu. Ohlasovňou pobytu sa rozumie obec, v hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave a v meste Košice sa hlási zmena trvalého pobytu mestskej časti. V súlade s ustanovením § 7 ods. 1 písm. f) zákona č. 253/1998 Z.z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky v platnom znení ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší na návrh vlastníka budovy alebo jej časti občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo.
Z toho vyplýva, že ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti neodhlási svoj trvalý pobyt sám dobrovoľne, nič nebráni novému vlastníkovi spraviť tak za neho. Postup je nasledovný: nový vlastník vyplní na obci tlačivo – Návrh na zrušenie trvalého pobytu, ku ktorému predloží list vlastníctva k budove alebo jej časti, nie starší ako 3 mesiace.
Ak dôjde k zrušeniu trvalého pobytu týmto spôsobom, je miestom trvalého pobytu občana obec, na ktorej území bol občanovi trvalý pobyt zrušený. Túto skutočnosť ohlasovňa oznámi občanovi vyvesením oznámenia na úradnej tabuli v obci pobytu po dobu 15 dní. V oznámení ohlasovňa uvedie aj meno, priezvisko  a  dátum narodenia občana. Zároveň aj všetky poštové zásielky sa budú občanovi doručovať na obec (mesto), resp. obecný alebo mestský úrad.

PRÁVNA PORADŇA PRO BONO REALITY 03
PREDKUPNÉ PRÁVO A ŽALOBA O NEPLATNOSŤ KÚPNEJ ZMLUVY
Som vlastníkom stavebného pozemku, na ktorom som si postavil rodinný dom. Tento pozemok vlastním ako výlučný vlastník v 1/1. Som aj podielovým spoluvlastníkom v jednej polovici priľahlého 10 árového pozemku. Ten susedí s pozemkom, na ktorom mám postavený rodinný dom. O tento susediaci pozemok mám záujem – chcem si zabezpečiť nerušené bývanie. Záujem som viackrát deklaroval podielovej spoluvlastníčke. Dozvedel som sa však, že táto jednu polovicu pozemku predala poza môj chrbát tretej osobe. Mám ako podielový spoluvlastník predkupné právo? Ak áno, akým spôsobom sa toto predkupné právo realizuje? Môžem napadnúť neplatnosť kúpnej zmluvy na súde alebo aké sú iné mimosúdne riešenia tejto situácie? 
Z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka vyplýva, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov. Pod blízkymi osobami sa v zmysle § 116 Občianskeho zákonníka rozumejú príbuzní v priamom rade, súrodenec a manžel. Iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere sa považujú za navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Ak spoluvlastníčka predala podiel na vedľajšom pozemku inej ako blízkej osobe, porušila zákonné predkupné právo podielového spoluvlastníka. Správne mala postupovať tak, že druhému spoluvlastníkovi mala zaslať písomnú ponuku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu pozemku. Písomná ponuka na predaj spoluvlastníckeho podielu má obsahovať kúpnu cenu  a  prípadne aj ďalšie podmienky, za akých chce spoluvlastníčka svoju časť pozemku predať. V zmysle § 605 Občianskeho zákonníka musí oprávnená osoba vyplatiť pri aktivizácii predkupného práva nehnuteľnosť v lehote dvoch mesiacov od obdržania písomnej ponuky. Ak oprávnená osoba v dvojmesačnej lehote kúpnu cenu nevyplatí, spoluvlastníčka môže svoj podiel predať tretej osobe.
Pokiaľ predkupné právo podielového spoluvlastníka nebolo pri predaji spoluvlastníckeho podielu rešpektované, má dve možnosti ako sa k vzniknutej situácii postaviť. Prvou možnosťou je akceptovať status quo s tým, že predkupné právo podielového spoluvlastníka zostane zachované aj vo vzťahu k novému spoluvlastníkovi pozemku. To znamená, že ak sa nový spoluvlastník v budúcnosti rozhodne svoj podiel na pozemku predať, je povinný ponúknuť ho na predaj najprv svojmu náprotivku, ktorý vlastní polovicu pozemku.
Ak spoluvlastník nie je ochotný porušenie predkupného práva tolerovať, môže sa proti nadobúdateľovi podielu domáhať, aby mu ho ponúkol na predaj za rovnakých podmienok. Pokiaľ nový spoluvlastník nebude na túto požiadavku reagovať, môže jeho protipól zvážiť ešte súdne riešenie veci. Do úvahy prichádza žaloba o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, ktorou pôvodná spoluvlastníčka previedla spoluvlastnícky podiel na nového spoluvlastníka bez zohľadnenia predkupného práva. V tomto prípade je potrebné žalovať tak pôvodnú spoluvlastníčku ako aj nového spoluvlastníka.
V riešenom prípade ide o tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Znamená to, že žalovať o neplatnosť kúpnej zmluvy môže výlučne dotknutý podielový spoluvlastník v lehote troch rokov. Ak kúpnu zmluvu o predaji spoluvlastníckeho podielu podielový spoluvlastník nenapadne žalobou na súde a uplynie trojročná lehota, nebude už mať možnosť riešiť tento problém súdnou cestou. V takom prípade mu nezostane nič iné, ako sa dohodnúť s novým spoluvlastníkom pozemku. V opačnom prípade sa zakonzervuje vlastníctvo nového podielového spoluvlastníka k pozemku.